전세사기 최소보장제 11월 13일 시행: 보증금 3분의 1 산정식과 신청 절차

전세사기 피해자가 경매·공매 절차를 다 거쳐도 임차보증금의 3분의 1을 회복하지 못하면 국가가 그 부족분을 지원하는 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행된다. 국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡고, LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정한다. 신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자에게는 경매·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급-후정산이 적용된다.

이 글에서 쓴 사실은 모두 국토교통부 발표를 전한 언론 보도를 근거로 했다. 정책브리핑(korea.kr)의 해당 정책뉴스 페이지와 법령 원문 사이트는 이번 작성 시점에 열리지 않아, 시행령 개정 조항 번호와 보도자료 원문은 확인하지 못했다. 아래 표의 “확인 근거” 열에 각 항목을 같게 보도한 매체 수를 적었고, 한 곳만 보도한 항목은 “교차 확인 안 됨”으로 표시했다.

10월 6일 의결된 내용: 보증금 3분의 1 최소보장

이번 시행령 개정안은 지난 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안의 하위 기준을 정한 것이다. 뉴시스는 4월 23일 보도에서 “최소보장제는 경·공매 절차 종료 이후 피해 회복액이 보증금의 3분의 1(최소보장비율)에 미치지 못할 경우 국가가 부족분을 보전하는 방식이다”라고 적었고, “정부는 최소보장제 등 핵심 제도의 경우 하위법령 정비와 시스템 구축 등을 거쳐 공포 후 6개월 뒤 시행할 예정이다”라고 전했다. 10월 6일 의결된 시행령이 그 “하위법령 정비”에 해당한다.

항목	내용	확인 근거
의결 회의·날짜	2026년 10월 6일 국무회의	서울경제·아주경제·딜사이트·뉴스후플러스·한국방송뉴스·경제타임스 (6곳)
시행일	2026년 11월 13일	서울신문·서울경제·데일리안·아주경제·뉴스1·딜사이트·뉴스후플러스·한국방송뉴스·경제타임스 (9곳)
근거 법률	「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안	아주경제·서울경제·데일리안 등 (3곳 이상)
최소보장 비율	임차보증금의 3분의 1	확인한 11개 매체 전부
지급·정산 위탁 기관	한국토지주택공사(LH)	데일리안·아주경제·뉴스1·서울경제·딜사이트·뉴스후플러스·한국방송뉴스 (7곳)
결정 기한	신청받은 날부터 90일 이내(부득이한 경우 1회 30일 연장)	90일: 6곳 / 30일 연장: 아주경제·뉴스후플러스·한국방송뉴스 (3곳)
이의신청 기한	통지받은 날부터 30일 이내	아주경제·딜사이트·뉴스후플러스·경제타임스 (4곳)
담당 부서	국토교통부 피해지원총괄과	한국방송뉴스·뉴스후플러스 (2곳)

표 1. 2026년 10월 6일 의결된 전세사기특별법 시행령 개정안의 기본 정보. 국토교통부 보도자료 원문을 열지 못했으므로 모든 항목은 이를 보도한 기사를 근거로 정리한 것이다. 항목을 모두 더하면 제도 전체가 된다는 뜻이 아니다.

제도의 배경으로는 대통령 지시가 함께 거론됐다. 딜사이트는 10월 6일 보도에서 “이 대통령은 지난해 12월 국토부 업무보고에서 전세사기 피해자에게 정부가 먼저 돈을 지급한 뒤 나중에 회수하는 방식의 지원책을 다시 검토하라고 지시했다”라고 적었다. 이 대목은 딜사이트 한 곳만 보도해 교차 확인되지 않았다.

근거: 뉴시스 2026-04-23 · 아주경제 2026-10-06 · 딜사이트 2026-10-06 · 뉴스후플러스 2026-10-06

최소보장금과 최소지원금은 다른 금액이다

보도에 나온 용어 가운데 혼동하기 쉬운 두 개가 있다. 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 기준 금액이고, 최소지원금은 거기서 이미 회수하거나 지원받은 금액을 뺀 실제 지급액이다. 즉 보증금의 3분의 1을 현금으로 새로 받는 제도가 아니라, 회복액이 3분의 1에 못 미칠 때 그 선까지 끌어올려 주는 제도다.

차감 항목 네 가지

데일리안은 10월 6일 보도에서 산정식을 이렇게 적었다. “최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액에서 ‘주택임대차보호법’에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액 및 경매차익·임대료 지원액을 차감해 산정한다.” 한국방송뉴스와 뉴스후플러스도 같은 네 가지 차감 항목을 적어 세 곳에서 같게 확인됐다.

구분	산정 기준	차감 항목
최소보장금	임차보증금 × 3분의 1	없음(기준 금액)
최소지원금 (경·공매 종료 후)	최소보장금에서 차감	① 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액 ② 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액 ③ 경매차익 ④ 임대료 지원액
선지급금 (경·공매 종료 전)	최소보장금에서 차감	① 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 ② 지급된 임대료 지원액 (경매차익은 아직 확정되지 않아 이후 정산에 반영)

표 2. 최소보장금·최소지원금·선지급금의 관계. 데일리안·한국방송뉴스·뉴스후플러스 보도를 근거로 정리했다. 시행령 조항 원문은 확인하지 못했다.

보도에 나온 계산 예시

딜사이트는 구체적인 숫자를 들어 설명했다. “보증금이 1억5000만원이라면 최소 회복 기준은 5000만원이다. 피해자가 경매 배당으로 2000만원, 경매차익으로 1000만원을 돌려받았다면 정부가 나머지 2000만원을 지원한다.” 뉴스1도 같은 사례를 “1억5000만원 피해 땐 최소 5000만원 회복”으로 요약해 두 곳에서 확인됐다.

단계	금액	설명
임차보증금	1억 5,000만원	계약서상 보증금
최소보장금(3분의 1)	5,000만원	회복 기준선
경매 배당	-2,000만원	이미 회수
경매차익	-1,000만원	이미 회수
최소지원금	2,000만원	정부가 지원하는 부족분

표 3. 딜사이트·뉴스1 보도에 실린 계산 예시를 단계별로 나눈 것이다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이고 특정 피해자의 실제 지급액이 아니다. 개별 사례는 차감 항목과 금액에 따라 달라진다.

선지급-후정산은 적용 대상이 따로 있다

두 제도의 적용 대상은 같지 않다. 최소보장제는 경·공매가 끝난 뒤 회복액이 3분의 1에 못 미친 피해자에게 적용되고, 선지급-후정산은 신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약해 경·공매로 회수할 길이 막힌 피해자에게 적용된다. 아주경제는 선지급-후정산 대상을 “신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등이 대상이다”라고 적었다. 10월 6일 보도 가운데 일부는 두 제도를 묶어 “신탁사기 피해자 대상”으로만 요약했으나, 산정식과 신청 시점을 나눠 적은 보도를 대조하면 적용 대상이 구분된다.

구분	최소보장제	선지급-후정산
적용 대상	경·공매 종료 후 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못한 전세사기피해자	신탁사기 등 무권계약 피해자
신청 시점	경매차익 산정이 완료된 이후, 그 외에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 이후	LH가 피해주택을 매입하거나 처분 절차가 끝나기 전까지
이후 정산	본문에서 확인되지 않음	추가로 회수한 금액을 반영해 정산
확인 근거	데일리안·한국방송뉴스·뉴스후플러스 (3곳)	뉴시스(4/23)·아이뉴스24(5/10)·서울신문·서울경제·아주경제·경제타임스·뉴스후플러스 (7곳)

표 4. 최소보장제와 선지급-후정산의 비교. 두 제도는 같은 시행령 개정으로 함께 시행되지만 적용 대상과 신청 시점이 다르다.

근거: 데일리안 2026-10-06 · 한국방송뉴스 2026-10-06 · 뉴스1 2026-10-06 · 경제타임스 2026-10-06

신청 절차와 제도 도입 경과

신청은 LH에 한다. 서울신문·데일리안·한국방송뉴스는 제출 서류를 같게 적었다. 데일리안의 표현은 이렇다. “신청인은 지급 신청 시 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분 계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 제출해야 하며.” 접수 뒤 처리는 “LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내로 지급 여부와 지급금액을 결정”한다. 아주경제는 “부득이한 경우 한 차례에 한정해 30일 연장할 수 있다”, “통지를 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청하면 된다”라고 전했다.

온라인 접수 창구인지 LH 지역본부 방문인지 같은 구체적인 접수 방법은 확인한 보도에 나오지 않았다. 시행일까지 한 달 남짓 남아 있으므로 LH와 국토교통부의 안내를 다시 확인하는 것이 안전하다.

시점	내용	확인 근거
2025년 12월	국토부 업무보고에서 선지급 방식 재검토 지시	딜사이트 10/6 단독 (교차 확인 안 됨)
2026년 4월 23일	전세사기특별법 개정안 국회 본회의 통과	뉴시스 4/23 · 아이뉴스24 5/10 (2곳)
2026년 5월 12일	개정 법률 공포	뉴스후플러스 10/6 단독 (딜사이트는 “지난 5월”까지만 적음 — 교차 확인 안 됨)
2026년 10월 6일	시행령 개정안 국무회의 의결	6곳
2026년 11월 13일	최소보장제·선지급-후정산 시행	9곳

표 5. 제도 도입 경과. 공포 후 6개월 시행이라는 뉴시스·아이뉴스24 보도와 11월 13일 시행이라는 10월 6일 보도는 서로 들어맞는다. 표의 날짜는 모두 보도를 근거로 한 것이고 법령 원문으로는 확인하지 못했다.

신청을 준비하는 쪽에서 지금 해 둘 수 있는 일을 정리하면 다음과 같다.

전세사기피해자 결정문을 보관하고 있는지 확인한다. 결정문은 제출 서류 목록의 첫 항목이다.
임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서를 미리 모아 둔다.
경매·공매가 이미 끝났다면 배당표 또는 배분계산서를 확보한다.
지금까지 받은 임대료 지원액과 경매차익 지원액의 내역을 정리한다. 모두 차감 항목이다.
신탁사기 등 무권계약에 해당하는지 확인한다. 해당하면 경·공매 종료를 기다리지 않고 선지급을 신청할 수 있다.
11월 13일 전후로 LH와 국토교통부의 접수 안내가 나오는지 확인한다. 구체적인 접수 창구는 아직 보도로 확인되지 않았다.

전세사기피해자로 인정받는 요건과 결정 신청 절차 자체는 이번 개정과 별개로 이미 운영되고 있는 제도다. 이 글에서는 10월 6일 바뀐 부분만 다룬다.

근거: 서울신문 2026-10-06 · 아이뉴스24 2026-05-10 · 서울경제 2026-10-06

확인되지 않은 것과 11월까지 지켜볼 것

이번 보도에서 확인된 것과 확인되지 않은 것을 나눠 적는다. 아래 항목은 그대로 11월 시행 전후의 확인 목록으로 쓸 수 있다.

항목	현재 상태	비고
국토교통부 보도자료 원문	확인하지 못함	정책브리핑 해당 페이지가 이번 작성 시점에 열리지 않았다
시행령 개정 조항 번호	확인하지 못함	법령 원문 사이트가 열리지 않아 조항을 적지 않았다
관련 예산 840억원	보도 기준 · 교차 확인 안 됨	서울신문 10/6 보도에서 국토부 관계자 발언으로 한 번 등장했다. 어느 연도 예산인지는 확인되지 않았다
추가경정예산 289억원	보도 기준 · 교차 확인 안 됨	아이뉴스24 5/10 보도가 “초기 재원”으로 적은 금액이다. 840억원과의 관계는 확인되지 않았다
누적 피해자 4만 936명	보도 기준 · 교차 확인 안 됨	서울신문 10/6 보도 기준, 집계 기간은 2023년 6월부터 2026년 8월 말까지다. 이 가운데 최소보장제 적용 대상 규모는 확인되지 않았다
접수 창구와 접수 방법	확인되지 않음	온라인 접수 여부, LH 지역본부 접수 여부가 보도에 없다
기존 피해자의 신청 기한	확인되지 않음	소급 신청이 가능하다는 보도는 2곳에서 확인됐으나 기한은 나오지 않았다
최소보장비율 3분의 1의 조정 가능성	확인되지 않음	시행령에 비율이 고정된 것인지, 이후 상향 논의가 있는지 확인하지 못했다

표 6. 2026년 10월 7일 기준으로 확인된 상태. “확인하지 못함”은 출처에 접근하지 못했다는 뜻이고, “확인되지 않음”은 확인한 보도에 해당 내용이 없었다는 뜻이다.

근거: 서울신문 2026-10-06 18:02 · 아이뉴스24 2026-05-10

자주 묻는 질문

보증금을 전부 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 보도에 따르면 기준은 임차보증금의 3분의 1이고, 거기서 이미 회수하거나 지원받은 금액을 뺀 부족분만 지급됩니다. 회복액이 이미 3분의 1을 넘는 경우에는 지급 대상이 되지 않습니다.

이미 경매가 끝난 피해자도 신청할 수 있나요?

서울신문은 “이 제도는 기존 피해자도 소급 신청할 수 있다”라고 적었고, 아이뉴스24도 5월 10일 보도에서 “개정안이 과거 피해 사례에도 소급 적용되면서”라고 전했습니다. 두 곳에서 같게 확인됐습니다. 다만 기존 피해자가 언제까지 신청해야 하는지는 확인한 보도에 나오지 않았습니다.

예산 840억원은 확정된 금액인가요?

이 금액은 서울신문이 국토부 관계자 발언으로 전한 것이고, 다른 매체에서 같은 숫자를 확인하지 못했습니다. 어느 연도 예산인지도 보도에 나오지 않았습니다. 2027년도 정부안에 담긴 금액이라면 국회 심사를 거쳐 확정됩니다. 예산안이 국회에서 어떤 절차와 기한을 거치는지는 예산안 법정 처리시한 정리에 따로 적어 두었습니다.

신탁사기 피해자는 언제 신청하나요?

뉴스후플러스는 선지급금 신청 시점을 “LH가 피해주택을 매입하거나 해당 주택의 처분 절차가 끝나기 전까지”로 적었습니다. 경·공매 종료를 기다리지 않고 먼저 신청할 수 있다는 뜻입니다. 이후 추가로 회수한 금액이 생기면 정산합니다.

출처

전세사기피해자로 인정받는 요건과 결정 신청 절차 자체는 전세사기피해자 인정 요건과 결정 신청 절차 총정리에서 자세히 정리했습니다.

이 글은 위에 적은 출처를 근거로 작성했으며, 작성 과정에서 AI 도구를 사용했습니다. 사실 확인 기준 시점은 2026년 10월 7일입니다. 국토교통부 보도자료 원문 페이지와 법령 원문 사이트가 열리지 않아, 시행령 조항 번호와 보도자료 원문은 확인하지 못했고 모든 사실은 이를 보도한 기사를 근거로 했습니다. 관련 예산 840억원과 누적 피해자 4만 936명은 서울신문 보도에 한 번 등장한 수치로, 다른 매체에서 교차 확인하지 못했습니다. 표 3의 계산 예시는 보도에 실린 가정이고 특정 피해자의 실제 지급액이 아닙니다. 개별 사안의 지급 여부와 금액 판단은 전문가나 소관 기관의 확인이 필요합니다. 사실관계에 오류가 있거나 정정이 필요한 내용은 소개 페이지의 연락처로 알려 주시면 확인해 고치겠습니다.