전세 계약에서 “보증”이라는 말은 사실 서로 다른 두 가지 제도를 가리킵니다. 하나는 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출을 갚지 못할 때를 대비하는 전세자금보증이고, 다른 하나는 집주인이 계약이 끝나도 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하는 전세보증금반환보증입니다. 두 제도는 운영 기관과 가입 목적이 전혀 다르지만, 검색할 때는 “전세보증”이라는 같은 말로 뭉뚱그려지는 경우가 많습니다.
이 글은 10월 10일 다룬 청년 특례전세보증 만 39세 확대 기사에서 짧게만 답했던 두 질문 — 전세자금보증의 보증료는 어떻게 정해지는지, 전세보증금반환보증은 어떻게 가입하는지 — 를 이어서 다룹니다. 두 제도의 운영 기관(HF·HUG·SGI)별 가입 조건과 안내 자료를 비교하고, 신청 방법과 아직 확인되지 않은 부분을 정리했습니다.
“전세보증”이라는 이름에 묶인 두 제도
토스뱅크는 두 제도를 “상환보증”과 “반환보증”으로 나눠 설명합니다. “상환보증은 세입자가 은행에서 빌린 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 세입자 대신에 대출금을 상환하는 상품이에요.” 반면 “반환보증은… 보증기관이 집주인 대신에 세입자에게 보증금을 돌려주는 상품이에요.” 이름은 비슷해도 보호하는 대상이 다릅니다 — 상환보증은 돈을 빌려준 은행을, 반환보증은 전세금을 낸 세입자 본인을 보호합니다.
| 구분 | 전세자금보증(상환보증) | 전세보증금반환보증(반환보증) |
|---|---|---|
| 보장하는 상황 | 세입자가 전세자금대출을 갚지 못하는 경우 | 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 |
| 직접 보호받는 쪽 | 대출을 내준 은행(세입자는 대출을 받기 위한 조건으로 가입) | 전세금을 낸 세입자 본인 |
| 가입 시점 | 전세자금대출을 실행할 때 함께 진행 | 전세계약 체결 후 별도로 신청(신청 기한 있음) |
| 대표 운영 기관 | 한국주택금융공사(HF), 은행이 이용하는 서울보증(SGI) | 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI) |
| 가입하지 않으면 | 전세자금대출 자체가 거절되거나 조건이 불리해질 수 있음 | 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관의 대위변제를 받을 수 없음 |
근거: 토스뱅크 전세보증보험 안내
전세자금보증이란? 대출을 갚지 못할 때의 안전장치
전세자금보증은 은행이 전세자금대출을 내줄 때, 세입자가 나중에 이를 갚지 못할 경우를 대비해 미리 받아 두는 보증입니다. 세입자 입장에서는 이 보증이 있어야 전세자금대출 자체를 받을 수 있는 경우가 대부분이라, 대출 신청과 사실상 한 묶음으로 진행됩니다.
운영 기관과 상품 종류
한국주택금융공사(HF) 홈페이지의 “전세/월세자금보증” 메뉴에는 2026년 10월 10일 조회 기준으로 아래 상품명이 나열돼 있습니다. 다만 상품별 설명 본문은 페이지가 자바스크립트로 렌더링돼 열리지 않아, 메뉴 분류만 1차 근거로 썼습니다.
| 상품명(메뉴 기준) | 비고 |
|---|---|
| HF전세ON | 하나은행과 연계된 상품(메뉴명 그대로) |
| 일반전세자금보증 | 가장 기본이 되는 상품으로 추정(본문 설명 미확인) |
| 집단전세자금보증 | 상품 설명 본문 미확인 |
| 특례전세자금보증 | 청년·신혼부부 등 특례 대상 — 10월 10일 다룬 청년 특례전세보증이 여기 속합니다 |
| 협약전세자금보증 | 상품 설명 본문 미확인 |
| 월세자금보증 | 전세가 아닌 월세자금이 대상(참고용) |
보증료는 어떻게 정해지나
전세자금보증의 보증료는 상품마다 다르고, 금융권이 공개한 안내 자료도 서로 다른 숫자를 적고 있어 하나의 요율로 확정하기 어렵습니다. 은행 두 곳의 안내 자료를 나란히 두면 이렇습니다.
| 기관 | KB Think 안내(2025년 8월 13일 기준) | 토스뱅크 안내(2026년 4월 8일 수정) |
|---|---|---|
| HF | 연 0.04%~0.18% | 연 0.02%~0.04% |
| HUG | 연 0.097%~0.211% | 연 0.115%~0.154% |
| SGI | 아파트 연 0.229%, 기타주택 연 0.260% | 연 0.183%~0.208% |
수치는 다르지만 두 자료가 공통으로 꼽는 결정 기준은 있습니다. KB Think는 HF의 요율 결정 기준을 “LTV”로, HUG는 “보증금액, 주택유형, 부채비율”로, SGI는 “주택 유형, LTV”로 적었습니다. 할인 제도에 대해서는 “우대가구 해당 시 연 0.02% 인하”(HF), “저소득, 다자녀, 신혼부부 등 사회배려계층 할인, 전자계약 할인 제공”(HUG), “LTV에 따라 최대 30% 할인·할증 적용”(SGI)이라고 안내합니다. 전세자금보증의 정확한 계산 공식은 공식 자료로 확보하지 못해 “확인되지 않음”으로 남깁니다. 세금·보증료처럼 금액이 걸린 판단은 전문가나 소관 기관의 확인이 필요합니다.
근거: KB Think 전세보증보험 종류 · 토스뱅크 전세보증보험 안내
전세보증금반환보증이란? 보증금을 못 돌려받을 때의 안전장치
서울시 주거포털은 이 제도를 이렇게 설명합니다. “주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다.” 집주인이 계약이 끝난 뒤에도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자는 보증기관으로부터 먼저 보증금을 받고, 보증기관이 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
운영 기관 3곳과 가입 한도
| 기관 | 상품명 | 임차보증금 가입 한도 |
|---|---|---|
| HF(한국주택금융공사) | 전세지킴보증 | 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하 |
| HUG(주택도시보증공사) | 전세보증금반환보증 | 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하 |
| SGI(서울보증) | 전세금보장신용보험 | 아파트는 제한 없음, 그 외 주택은 10억원 이하 |
가입 시기 — 계약기간의 절반이 지나기 전까지
서울시 주거포털은 신청 기한을 “전세계약기간의 1/2경과전까지”로 적고, 신규 계약의 기준일을 이렇게 설명합니다. “신규 전세계약의 경우: 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전.” 토스뱅크도 “전세계약기간이 1년 이상이어야 하고” 신청은 계약기간의 1/2이 지나기 전에 해야 한다고 안내하며, HF 상품은 “전월세보증금대출 실행일로부터 3개월 이내에 신청할 수 있다”는 별도 기준을 덧붙였습니다. 날짜를 넘기면 가입 자체가 거절될 수 있으므로, 계약서의 잔금지급일·전입신고일을 기준으로 미리 계산해 두는 것이 안전합니다.
전세가율 요건과 최근 제도 동향
파이낸셜뉴스는 2026년 7월 26일 “현재 보증보험 가입이 가능한 주택은 집값 대비 전세보증금 비율인 전세가율이 90% 이하여야 한다”고 전했습니다. 같은 기사는 “보증료율은 0.1% 안팎”이라고 설명했는데, 이는 금융권 안내 자료의 세부 요율(위 표의 0.02%~0.26%)을 평균적으로 요약한 수치로 보입니다 — 상품별 정확한 요율과는 차이가 있을 수 있습니다.
제도는 계속 바뀌고 있습니다. 파이낸셜뉴스는 2026년 9월 7일 “전세금을 임차인에게 돌려주지 않아 보증기관이 대신 갚아준 임대인에 대해 전세보증금반환보증 발급을 제한한다”고 전했고, “다만, 미반환 임대인에 대한 보증금지는 10월 1일부터 시행할 예정이다”라고 덧붙였습니다. 또 같은 매체는 2026년 7월 26일 정부가 “임차인이 낸 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에 예치해 사전에 관리”하는 ‘전세안심신탁’ 사업을 검토 중이며, 가입한 임대인은 보증보험 가입 의무를 면제받을 수 있다고 전했습니다. 다만 이 사업은 2026년 7월 기준으로 의무가 아닌 선택 상품으로 추진되는 검토 단계이고, 세부안은 3·4분기 중 발표될 예정이라 아직 확정된 제도가 아닙니다.
근거: 서울시 주거포털 전세보증금반환보증 안내 · 파이낸셜뉴스 2026년 7월 26일 · 파이낸셜뉴스 2026년 9월 7일
신청 방법과 확인되지 않은 것
신청 방법과 보증료 지원 제도
서울시 주거포털은 반환보증 신청 경로를 “지사 또는 위탁기관 방문신청/모바일신청”으로 안내합니다. 모바일 신청 경로로는 네이버부동산·카카오페이·토스가, 위탁 금융기관으로는 신한·국민·우리 등 여러 은행이 소개돼 있습니다. 다만 상품별로 취급하는 창구가 다를 수 있어, 자신이 가입하려는 기관(HF·HUG·SGI) 기준으로 다시 확인해야 합니다.
일부 지자체는 전세보증금반환보증의 보증료 자체를 지원합니다. 예를 들어 쿠키뉴스 보도에 따르면 경기도는 2025년 4월 2일 “기존 최대 30만원에서 40만원으로 인상한다”고 밝혔고, “지원 대상은 전세보증금 3억원 이하, 청년(19~39세)과 신혼부부는 기납부한 보증료 전액(최대 40만원)을 지원한다”고 전했습니다. “청년 외 대상자는 보증료의 90%(최대 40만원)까지 지원한다”는 내용과 “소득 기준은 청년 5000만원, 청년 외 6000만원, 신혼부부 7500만원이하인 무주택 임차인이다”라는 조건도 함께 보도됐습니다. 이는 경기도 한 곳의 사례이고 지자체마다 금액과 요건이 다르므로, 거주 지역의 지원 제도는 보조금24나 해당 시군구에 따로 확인해야 합니다.
확인되지 않은 것
| 확인되지 않은 항목 | 상태 |
|---|---|
| 전세자금보증의 정확한 보증료 계산 공식 | 공식 자료를 확보하지 못함. 금융권 안내 자료마다 요율이 다름 |
| 전세보증금반환보증 보증료의 정확한 요율표 | 위와 같음 — 은행 두 곳 자료가 서로 다른 수치를 제공 |
| 전세가율 90% 외의 세부 가입 거절 기준(선순위 채권 비율 등) | 보도에 일반론만 있고 구체 산식은 확인하지 못함 |
| 지자체 보증료 지원 사업의 전국 공통 기준 | 경기도 사례만 확인, 다른 지역 기준은 확인하지 못함 |
| ‘전세안심신탁’ 사업의 구체 시행 시기와 의무 여부 | 2026년 7월 기준 검토 단계, 확정되지 않음 |
| 보증료를 세입자와 집주인 중 누가 부담하는지 | 확인한 자료 어디에도 부담 주체를 명시한 문장이 없음 |
가입 전에 확인할 순서
- 어떤 상황에 대비하려는지 정합니다 — 대출을 못 갚게 될까 걱정이면 전세자금보증, 집주인이 보증금을 안 돌려줄까 걱정이면 전세보증금반환보증입니다.
- 임차보증금이 가입 한도 안에 있는지 확인합니다 — HF·HUG는 수도권 7억원·비수도권 5억원, SGI는 아파트 무제한·그 외 10억원입니다.
- 전세가율을 확인합니다 — 등기부등본과 시세를 비교해 집값 대비 보증금 비율이 보도 기준(90% 안팎)에 드는지 봅니다.
- 신청 기한을 계산합니다 — 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약기간의 절반이 지나기 전이어야 합니다.
- 거주 지역의 보증료 지원 사업을 확인합니다 — 보조금24 또는 거주지 시군구·행정복지센터에 문의합니다.
- 정확한 보증료와 가입 가능 여부는 운영 기관이나 취급 은행에 직접 확인합니다 — 안내 자료마다 수치가 달라 이 글만으로는 확정할 수 없습니다.
근거: 서울시 주거포털 · 쿠키뉴스 2025년 4월 2일
자주 묻는 질문
전세자금보증과 전세보증금반환보증, 둘 다 가입해야 하나요?
서로 다른 위험을 막는 별개 제도입니다. 전세자금대출을 받았다면 전세자금보증은 대출 조건에 이미 포함돼 있는 경우가 대부분이고, 전세보증금반환보증은 그와 별도로 직접 신청해야 합니다. 대출을 받지 않고 보증금 전액을 자기 자금으로 낸 세입자도 반환보증만 따로 가입할 수 있습니다. 자신의 상황에 어느 쪽이 필요한지는 취급 은행이나 운영 기관의 확인이 필요합니다.
보증료는 세입자와 집주인 중 누가 내나요?
확인되지 않았습니다. 이 글이 확인한 서울시·금융권 안내 자료 어디에도 보증료 부담 주체를 명시한 문장은 없었습니다. 일반적으로 반환보증은 세입자가 신청해 보증료도 세입자가 내는 경우가 많다고 알려져 있지만, 이를 뒷받침하는 1차 출처나 언론 보도의 문장은 이번 조사에서 확인하지 못했으므로 단정하지 않습니다. 가입 전 취급 기관에 직접 확인하는 것이 확실합니다.
전세가율이 90%를 넘으면 가입이 아예 불가능한가요?
보도는 “현재 보증보험 가입이 가능한 주택은… 전세가율이 90% 이하여야 한다”고 전했을 뿐, 90%를 넘는 경우의 예외나 구제 절차는 다루지 않았습니다. 기관별로 심사 기준이 다를 수 있으므로, 전세가율이 기준에 가깝거나 넘는다면 계약 전에 운영 기관이나 취급 은행에 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
이미 계약기간의 절반이 지났으면 가입할 방법이 없나요?
서울시 자료는 원칙적으로 “1/2경과전까지” 신청해야 한다고 안내할 뿐, 기간을 넘긴 경우의 예외나 갱신계약 시 재신청 가능 여부는 본문에서 확인되지 않았습니다. 이미 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처했다면 반환보증 가입 여부와 별개로 다른 절차가 필요할 수 있습니다 — 전세사기피해자 인정 요건과 결정 신청 절차 총정리와 전세사기 최소보장제 11월 13일 시행에서 그 상황 자체를 다뤘습니다. 기한을 넘긴 경우의 가입 가능 여부는 운영 기관에 직접 확인해야 합니다.
출처
- 토스뱅크, 「전세보증금 반환보증 HF, HUG, SGI의 차이를 알아보아요」, 2026년 4월 8일 수정 — 바로가기
- KB Think, 「전세보증보험 종류 | HF·HUG·SGI 가입 조건과 비용 비교 총정리」, 2025년 8월 13일 기준 — 바로가기
- 서울시 주거포털, 「전세보증금 반환보증」 안내 — 바로가기
- 파이낸셜뉴스, 「’전세안심신탁’ 3분기 윤곽…가입은 자율, 보증보험 의무 면제」, 2026년 7월 26일 — 바로가기
- 파이낸셜뉴스, 미반환 임대인 보증 발급 제한 관련 보도, 2026년 9월 7일 — 바로가기
- 쿠키뉴스, 경기도 전세보증금반환보증 보증료 지원 확대 보도, 2025년 4월 2일 — 바로가기
- 한국주택금융공사, 「전세/월세자금보증」 메뉴, 2026년 10월 10일 조회 — 바로가기
이 글은 위에 적은 출처를 직접 열어 확인해 작성했고, 확인 기준 시점은 2026년 10월 10일 밤(한국시간)입니다. 작성 과정에 AI 도구를 사용했습니다. 전세자금보증·전세보증금반환보증의 정확한 보증료율은 금융권 안내 자료마다 수치가 달라 이 글에서 확정하지 않았고, 보증료 부담 주체·지자체 지원 사업의 전국 공통 기준·전세가율 초과 시 예외 여부는 확인하지 못했습니다. 개별 가입 가능 여부와 정확한 금액 산정은 반드시 운영 기관(HF·HUG·SGI)이나 취급 금융기관, 또는 전문가의 확인이 필요합니다. 이 글은 의료·금융·법률 상담을 대신하지 않습니다. 사실과 다른 내용이 있으면 소개 페이지의 연락처로 알려 주시면 확인해 고치겠습니다.
답글 남기기